Los arrendamientos en el sector hotelero

Las inversiones hoteleras en España han crecido de forma continuada en los últimos años batiendo records históricos. El ejercicio 2018 se ha cerrado por todo lo alto superando los excelentes  resultados de 2017. En gran medida, las inversiones en este sector han venido acompañadas del reposicionamiento de muchos complejos y de la construcción de nuevos inmuebles destinados al uso turístico en el territorio español. El apetito de los grandes fondos por invertir en activos hoteleros en España y la buena evolución que ha ido presentando el sector durante los últimos años ha dado un buen empujón a los operadores de hoteles y apartamentos turísticos volviéndose a abrir antiguos debates sobre la naturaleza de los distintos tipos de contratos a través de los cuales  configurar la ocupación y explotación de este tipo de activos.

Para identificar la figura contractual más adecuada para cada operación, lo primero que tiene que determinarse es cuál es el objeto de la misma, qué derechos y obligaciones tendrá cada una de las partes y ponderar qué riesgos quiere asumir el titular del activo durante el plazo de duración del contrato. En el sector turístico un mismo activo puede ser explotado mediante fórmulas contractuales muy distintas, algunas más tradicionales y otras fórmulas más novedosas, que han ido naciendo como consecuencia de las necesidades y evolución del mercado -por ejemplo, contratos de gestión hotelera, contrato de arrendamiento tanto de inmueble como de negocio o industria y contrato de franquicia-.

Los contratos de arrendamiento de hotel constituyen una figura contractual utilizada por el empresario/inversor con un perfil quizá más conservador y “patrimonialista” que no quiere desprenderse de la propiedad del inmueble y busca la obtención de una renta -fija o parcialmente fija con un componente variable en función de los beneficios del negocio hotelero-, sin asunción de riesgos operativos o de la actividad -el exponente más extremo de esta modalidad es el “arrendamiento triple neto”-, y, entre otros, por los vehículos de inversión acogidos al régimen de sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario -también conocidas como socimis, estructura cada vez más utilizada por inversores extranjeros, cuyo objeto social no es compatible con la explotación directa de los activos adquiridos. Dentro de dicha estructura contractual nos encontramos con dos tipos de contrato, los arrendamientos de local y los arrendamientos de
negocio o industria.