Dar un paso atrás para avanzar dos: la renegociación de los contratos sobre activos turísticos

Durante los últimos años hemos visto un incremento continuo en la llegada de turistas a nuestro país y, con ellos, un aluvión de operaciones inmobiliarias sobre activos turísticos, donde los fondos de inversión han jugado un papel protagonista. En ese contexto las relaciones contractuales entre tenedores, operadores y gestores de activos turísticos siempre se han desarrollado en un marco jurídico razonablemente estable y en un sentido predecible, donde las partes negociadoras se movían en su respectiva zona de confort y donde lo normal era poder anticiparse a los riesgos que podían cristalizar en el futuro dejándolos regulados en los contratos de arrendamiento, gestión y similares. Pero la crisis del Covid-19 que estamos viviendo estos días ha cambiado las reglas del juego.

Desde que comenzó la crisis y se ordenó el cierre de los establecimientos de alojamiento turístico -con algunas excepciones- los asesores legales hemos venido analizando la mejor manera de resolver las distintas tensiones que se han generado en las relaciones contractuales de muchos de nuestros clientes. Siendo mayor el reto en los casos en los que en dicho análisis subyacía un activo vinculado al turismo, sector al que la crisis sanitaria ha golpeado si cabe con más de fuerza.

Son muchos los artículos que hemos leído desde el inicio de la pandemia sobre los remedios legales disponibles para el arrendatario o gestor hotelero a fin de paliar el impacto que el Covid-19 ha tenido sobre las obligaciones contractuales, en particular, en relación con el pago de la renta y cantidades asimiladas a ésta, cuando los contratos no incluyen una solución específica, como ocurre en la mayoría de los casos. La figura de la fuerza mayor, regulada de forma expresa en nuestro código civil (artículo 1.105), y la doctrina de la rebus sic stantibus, de creación jurisprudencial, han sido los alegatos principalmente utilizados por los arrendatarios y gestores hoteleros con el propósito de paliar la excesiva onerosidad que para ellos supone cumplir con las obligaciones de pago en el contexto de la crisis. La fuerza mayor permitiría al arrendatario o al gestor hotelero suspender la obligación de pago de la renta si se puede demostrar que el propietario ha dejado de cumplir alguna de sus obligaciones bajo el contrato por causa de fuerza mayor, mientras que en virtud de la aplicación de la rebus sic stantibus se permitiría la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por la crisis sanitaria que se materializaría en una reducción, aplazamiento en el pago o condonación parcial/total de la renta.