Pérez-Llorca analiza el impacto del estado de alarma en los contratos de arrendamiento de locales comerciales y hoteles

El coloquio virtual ha contado con la participación de Guillermina Ester, socia de Litigación y Arbitraje, Javier Muñoz Méndez, socio de Inmobiliario y José Suárez, socio de Fiscal.

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La sesión fue inaugurada por Javier Muñoz Méndez quien explicó que el reciente Real Decreto-ley 15/2020 es aplicable a todos los locales sin distinción alguna sobre la actividad que desarrolle el propio establecimiento. El socio de Pérez-Llorca continuó explicando qué tipo de requisitos establece este Real Decreto-ley para ser aplicado. Por un lado, como requisitos subjetivos, los arrendatarios deben ser pymes o autónomos. Respecto a los requisitos objetivos, la norma señala la necesidad de que la actividad desarrollada por el arrendatario haya sido suspendida por una medida administrativa o por el estado de alarma, o que, aun no habiendo sido suspendida dicha actividad, aquellos arrendatarios cuya cifra de negocio o cuyos ingresos se hayan visto reducidos un 75 % de media mensual respecto al mismo mes del año anterior, pueden acceder a la petición de las medidas que contempla este Decreto-ley. Muñoz Méndez señaló que solo los requisitos de naturaleza objetiva deben ser acreditados por el arrendatario mediante un certificado de la agencia tributaria o con una declaración responsable, en el caso de que se alegue una reducción de ingresos.

¿Cuáles son las medidas que establece este Real Decreto-ley 15/2020?

Javier Muñoz Méndez destacó que a la hora de aplicar estar medidas es importante distinguir lo que establecen los artículos 1 y 2 del Decreto-ley 15/2020. Así, el artículo 1 indica que los arrendatarios que se quieran acoger a estas medidas solo podrán ser aquellos cuyo arrendador sea un gran tenedor de inmuebles urbanos. Se entiende por gran tenedor aquel que sea propietario de más de 10 inmuebles urbanos o de un inmueble con una superficie construida superior a los 1.500 metros. En este contexto, el socio comentó que los arrendatarios podrán pedir una moratoria en el pago de la renta, debiendo solicitarla en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma. Esta moratoria será de aplicación automática y obligatoria para el arrendador y durará hasta que el estado de alarma finalice, pudiéndose prorrogar por periodos mensuales sucesivos con un máximo de 4 mensualidades. Muñoz Méndez indicó que esta moratoria no genera ningún tipo de penalización, tampoco devenga intereses y el importe debe ser devuelto por el arrendatario en un plazo de dos años a contar desde la conclusión de plazo de moratoria concedido, salvo que el plazo de vigencia del contrato fuera inferior.

Respecto al artículo 2, el socio explicó que en este caso la norma solo aplica a aquellos arrendatarios cuyo arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles urbanos o una entidad o empresa pública de la vivienda. La norma establece que el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (pudiendo el arrendador disponer de la fianza para compensar los importes aplazados, en su caso), pero no indica un plazo mínimo o máximo en el cual esta moratoria deba estar en vigor y tampoco fija un periodo de devolución del importe que ha quedado aplazado. El socio de Pérez-Llorca señaló que en el artículo 2 tampoco se menciona si el aplazamiento genera algún tipo de interés o de penalización para el arrendatario.

¿Qué impacto fiscal tienen los acuerdos alcanzados por las partes?

José Suárez, por su parte, continuó analizando el impacto fiscal no solo de la normativa recogida en el Real Decreto-ley 15/2020, sino también de los acuerdos que se puedan alcanzar por las partes. Sobre esto, el socio indicó que siempre que se estén alterando las rentas porque estemos haciendo una condonación, una reducción o un aplazamiento, se estará alterando la tributación de las partes implicadas (impuesto sobre la renta del arrendador o el arrendatario) o de la propia operación (IVA o IGIC). Para Suárez el análisis debe partir del compendio normativo que regula la relación entre las partes: en primer lugar, el contrato de arrendamiento, y si este no regula este tipo de situación mediante las cláusulas oportunas, habría que consultar la ley de arrendamientos urbanos o el código civil. El socio destacó que el Real Decreto-ley 15/2020 incita a las partes a la negociación antes de aplicar cualquier otra cláusula o artículo.

En materia de tributación e IVA, Suárez explicó que, si las partes deciden pactar un aplazamiento, la modificación de la tributación será relativamente baja o nula. Respecto al IVA, el socio señaló que en caso de aplazamiento lo que podrá ocurrir es que el arrendador deba ingresar en Hacienda el IVA correspondiente en las fechas pertinentes y el arrendatario se lo abone cuando las partes hayan establecido. Si lo que se acordase es un descuento en la renta, lo que procedería es reflejar un menor importe en la factura y girar un IVA sobre ese importe reducido. Por último, para los casos en que se establezcan cesiones de uso gratuitas, será necesario determinar si se está ante autoconsumos, que podrán estar no sujetos al IVA si se cumplen determinados requisitos.

Respecto a los acuerdos adoptados por las partes para ajustar las rentas a la situación económica actual, Suárez concluyó que la moratoria de origen legal del artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020 y los acuerdos que tengan su origen en el artículo 2 deberán considerarse correctos y surtirán sus efectos fiscales. En los casos que estos pactos no estén regulados por este Real Decreto-ley, habrá que analizar tanto el mecanismo para alcanzarlo como la concreta situación de las partes al efecto de descartar que estemos ante liberalidades no deducibles.

¿Y qué pasa con la fuerza mayor y la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus?

Para concluir el coloquio virtual, Guillermina Ester analizó la figura de fuerza mayor y los presupuestos legales para su apreciación, con especial mención al requisito de imposibilidad en el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, tanto desde el punto de vista del arrendatario como del arrendador. La doctrina y la jurisprudencia consideran que la imposibilidad que define la fuerza mayor debe ser legal o física, así como objetiva, absoluta y duradera. La socia de Pérez-Llorca examinó la figura de rebus sic stantibus y la posibilidad que ofrece de reestablecer el equilibrio del contrato en el supuesto en el que una alteración extraordinaria de las circunstancias altera las bases del negocio jurídico. La doctrina rebus sic stantibus permite modificar los términos del contrato o, incluso, terminar la relación jurídica, si bien su aplicación es restrictiva por parte de nuestros tribunales.

Por último, Guillermina Ester mencionó las posibles soluciones judiciales actualmente debatidas, desde la negociación y mediación hasta las recientes propuestas formuladas por el Consejo General del Poder Judicial, incidiendo este último en la importancia de alcanzar acuerdos entre las partes para resolver este tipo de discrepancias.