En la jornada ‘Los nuevos desarrollos de Madrid. El Sureste: ¿una oportunidad para mejorar el mercado de la vivienda?, organizada por el despacho de abogados Pérez-Llorca en colaboración con ACTIVUM, Servicios Inmobiliarios, representantes del Ayuntamiento, de la Comunidad de Madrid, colegios profesionales y juntas de compensación analizaron la situación jurídico-urbanística de los desarrollos del Sureste de Madrid y su impacto en el mercado residencial. El acto fue presentado por Vicente Estebaranz, Socio Responsable del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca, y Antonio Lodeiro, CEO de ACTIVUM.
La jornada consistió en dos mesas de debate, moderadas por Alberto Ibort Franch, asociado sénior del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca, en las que los expertos destacaron el importante papel que podrían jugar los desarrollos del sureste en la estabilización del mercado inmobiliario de Madrid. Unos desarrollos cuyas diversas tramitaciones han sufrido diversas complicaciones administrativas y cuyo desarrollo permitiría estabilizar los precios de la vivienda y el alquiler en la capital, así como fomentar el acceso a la primera vivienda a todos los ciudadanos, especialmente a los jóvenes.
En esta línea, participaron Juan Carlos Lasheras, Director General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, David Martínez Montero, CEO de AEDAS Homes, Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación de Mercados de ACTIVUM, José María García Gómez, Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, José Trigueros Rodrigo, Director del Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas (CEDEX) como representante de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Javier López-Linares Aparicio, Gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros y Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca.
Durante la jornada se subrayó la necesidad de establecer políticas de urbanismo que generen estabilidad y seguridad jurídica en el sector, fundamental para atraer inversores y facilitar la financiación de los proyectos y, en consecuencia, beneficiar en gran medida a los demandantes de vivienda. Como apuntó José María García Gómez, Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, “en el período comprendido desde 2016 a 2030 se necesitarán 263.000 hogares en la ciudad de Madrid y en apenas dos años no habrá suelo apto suficiente.” “Ante una demanda latente hace falta una oferta suficiente, constante, para que se baje la presión sobre los precios”, comentó.
Por su parte, Juan Carlos Lasheras Merino, Director General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, explicó las modificaciones que el consistorio pretende introducir en los planeamientos de los ámbitos del Sureste. En Los Ahijones y Los Berrocales se pretende cambiar el planeamiento pormenorizado y en Los Cerros y Valdecarros modificar el plan general con reducción de su edificabilidad y disolución de sus actuales juntas de compensación.
En este sentido, José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, remarcó la necesidad de valorar las posibles modificaciones del planeamiento urbanístico bajo el prisma del sentido común y llamó la atención sobre la obsolescencia del actual Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que data de 1997, y la necesidad de una Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, que sirva para dar respuesta a las necesidades de vivienda de los ciudadanos.
Durante el encuentro se habló de la necesidad de impulsar la construcción de vivienda protegida en Madrid, que dispone de una gran cantidad de suelo. El sureste de la capital, con sus más de 5.000 hectáreas, es la bolsa de suelo sin desarrollar más grande de la capital, por lo que su ejecución fomentaría la estabilización del sector inmobiliario.
En Valdecarros y Los Cerros, ámbitos del Sureste en los que el Ayuntamiento pretende modificar el plan general, se ubican cerca de 66.000 viviendas (54% de protección), siendo propietarios el Ayuntamiento y la Comunidad de suelo para construir cerca de 18 mil viviendas.
Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, señaló que con “la disminución drástica de la edificabilidad y el retraso de puesta a disposición de suelo finalista del Sureste, los precios seguirían su senda alcista y los jóvenes y familias con menor poder adquisitivo tendrían que establecer su residencia fuera de la capital”.
En esta línea, Javier López-Linares, Gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros, destacó que “la situación actual de la vivienda refleja un nivel de precios tan alto que no va a permitir viviendas asequibles para su alquiler o compra entre clases medias.”
Uno de los puntos que más se trató en la jornada fue que la escasez de suelo para edificar obra nueva está encareciendo el suelo finalista disponible, lo que tendrá un efecto directo sobre el precio de la vivienda. David Martínez Montero, CEO de AEDAS Homes, destacó que “hay mucho desequilibrio entre la oferta y la demanda, la situación de los alquileres en Madrid es dramática, y esto confirma una vez más que hace falta vivienda”.
Por su parte, Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación de Mercados de ACTIVUM, destacó que “la responsabilidad de las administraciones es fundamental, sobre todo en viviendas protegidas”. “Recientemente se ha aprobado, y por etapas, el cercano desarrollo de Los Berrocales en un intento tardío de paliar la falta de suelo. Tener parcelas aptas para construir no es algo sencillo ni inmediato, lleva una gran cantidad de años. Esta materia prima tan necesaria y singular debe ser facilitada por la administración, pues las tensiones de la escasez son pagadas por el comprador de vivienda. Madrid crece, hagámoslo posible”, comentó.
Adicionalmente, José Trigueros hizo notar “la importante inversión pendiente en obras de urbanización, lo que dinamizaría el mercado de la obra civil en Madrid”.
Finalmente, Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca, resumió el punto de vista jurídico de la situación del Sureste de Madrid, así como las bases y los límites legales del ius variandi en la configuración del modelo urbanístico.
